L’Observatoire du foncier de la Martinique (dépendant de la Direction de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement) a publié récemment une étude approfondie qui analyse les indicateurs clés du marché foncier de ce territoire pour l'année 2024. En s'appuyant sur des données actualisées, le document fournit des informations détaillées concernant entre autres la densité de logements, la répartition de la propriété, les prix immobiliers et la complexité liée à l'indivision. Ces éléments permettent de mieux cerner les enjeux des dynamiques actuelles et d'éclairer les choix politiques en matière d'aménagement durable.

En Martinique, les autorisations d’urbanisme traduisent un développement relié autour des grandes villes, nettement plus que dans les zones rurales. « Fort-de-France continue de dominer en termes d'autorisations avec des surfaces impressionnantes, reflétant une forte activité de construction. Le Lamentin et Le François suivent cette tendance, tandis que des communes rurales comme Basse-Pointe et Fonds-Saint-Denis ont des niveaux d'autorisations beaucoup plus faibles », constate l’étude.

Cela se reflète par la densité de logements créés par commune (nombre de logements par habitants) où le chef-lieu de la Martinique arrive également en première position, suivis par les Trois-Îlets et Schœlcher, du fait notamment de leur importance économique, touristique et éducative. « Le Diamant et Le Lamentin montrent des densités accrues en raison du tourisme et de l'activité commerciale. Les variations de densité sont influencées par l'attractivité touristique, les contraintes géographiques et les politiques locales de développement », ajoute l’Observatoire. Par ailleurs l’étude des densités en surface corrobore celles observées sur les densités en nombre de logements.

En ce qui concerne l’indivision sur les immeubles et les terrains nus, la Martinique affiche des pourcentages élevés, notamment plus de 40% aux Trois-îlets pour les immeubles, et plus de 30% pour Sainte-Anne et Le Diamant pour les terrains nus. L’indivision parmi les logements vacants est par contre faible, à moins de 7% pour l’ensemble des communes. « Globalement, l'indivision reste un obstacle majeur à la gestion efficace et au développement des biens immobiliers en Martinique, exigeant des solutions adaptées pour faciliter la coopération entre les propriétaires et optimiser l'utilisation des terrains et bâtiments vacants », fait remarquer l’étude. En 2023, il y avait une moyenne de 28% des parcelles en indivision dont 30% avec trois indivisaires ou plus.

Dans l’île, « les personnes physiques sont les principaux propriétaires fonciers, détenant la majorité des terres avec 57% de la superficie », souligne l’Observatoire. Viennent ensuite l’Office national des forêts, le Conservatoire du littoral et l'État (15% en tout), les exploitations agricoles (11%), les sociétés civiles immobilières (3%), les communes (2%), les multipropriétés (2%) et les bailleurs sociaux (1%).

Les ventes des appartements ont légèrement diminué en 2022, alors que celles des maisons et des terrains à bâtir (+7%) ont augmenté, note l’étude. La même année, « le prix moyen d'une maison en Martinique, est d'environ 2832 €/m². Certaines communes se situent bien au-dessus de cette moyenne. Par exemple, Le Diamant affiche un prix moyen des maisons de 5147 €/m². D'autres communes restent en-dessous de la moyenne. Le Lorrain, par exemple, présente des maisons à un prix moyen de 1477 €/m², et Bellefontaine affiche un prix moyen de 638 €/m² ». 

En général, les coûts par mètre carré sont inférieurs en zone agricole, dû à de moindres infrastructures et donc d’une faible attractivité. Ceci vaut particulièrement pour les terrains à bâtir. En 2022, « ceux en zone agricole avaient un prix moyen de 100 000 €, avec un coût de 35 €/m². En zone urbaine, les terrains à bâtir se vendaient en moyenne à 105 740 €, avec un prix de 927 €/m² », relève l’Observatoire. Enfin, ce dernier précise que certaines localités, comme Basse-Pointe et Le Morne-Rouge, comportent une proportion significative d'acheteurs agricoles, avec près de 6% du total des terres agricoles vendues pour chacune.

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Voir l’intégralité de l’étude de l’Observatoire du foncier de la Martinique

PM