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Alors que la Nouvelle-Calédonie a connu un boom conjoncturel avec une augmentation des ventes entre 2015 et 2017, le marché de l’immobilier semble aujourd’hui en perte de vitesse notamment sur les constructions neuves qui dégringolent. En 2019, les transactions ont chuté de 26 % rapport à 2018 amenant une baisse moyenne des prix de 21%, conséquence principale de la tenue du 1er référendum. Pour relancer l’immobilier calédonien, les professionnels appellent donc à la relance du BTP et de la construction. Un sujet d’Hugo Coëff pour notre partenaire Actu.nc.

« Le marché calédonien n’est plus ce qu’il était jusque dans les années 2012-2013,déplore Pierre*, agent immobilier du Grand Nouméa. Depuis, il y a un ralentissement de l’activité sur l’ensemble du territoire ». Le marché de l’immobilier en Nouvelle-Calédonie peine à retrouver ses statistiques, en raison notamment de la fin de la loi de défiscalisation locale RILI – réduction d’impôt en faveur de l’investissement – qui à l’époque avait incité à construire des logements avec pour conséquence une augmentation des ventes sur la période 2015-2017. « Le territoire a produit énormément pendant cette période », confirme Cédric Bérode, président de la Confédération des Professionnels de l’Immobilier (CPI) en Nouvelle-Calédonie et gérant de B&O Immo.

Un boom conjoncturel qui n’est plus d’actualité puisqu’en 2019 il y a eu 26% de transactions en moins par rapport à 2018 et une baisse moyenne des prix de 21%. « La tenue du 1er référendum d’indépendance de la Nouvelle-Calédonie et le départ de 10 000 personnes du territoire pourraient en être les causes principales », suppose Maître Jean-Daniel Burtet, notaire associé à Nouméa.

Un effet rattrapage

La conjonction de ces deux évènements a donc eu un impact important sur l’activité immobilière calédonienne. Toutefois, une distinction est à faire pour chaque secteur puisque si un effondrement du neuf a été constaté sur le territoire, un certain nombre de transactions sont encore réalisées pour les biens anciens, « même s’il y a une baisse des prix », reconnaît Jean-Daniel Burtet.

Ce ralentissement d’activité peut également s’expliquer par la propagation mondiale du Covid-19. La crise sanitaire a eu pour effets l’arrêt immédiat des transactions immobilières réduisant ainsi l’activité au plus bas. Pourtant, cet arrêt n’a pas forcément mis à mal le marché. « Le territoire est très vite
revenu à des volumes du 1er trimestre 2020. Il y a un rattrapage depuis deux mois », assure Maître Burtet. En réalité, les ventes définitives ou les intentions d’achat – qui se manifestent ensuite en compromis – qui n’ont pas été signées durant la période de confinement, l’on été en juin et juillet, d’où une hausse des ventes et achats ces deux derniers mois. « Il [Covid-19, ndlr] a ramené de la confiance dans le pays. Les gens sont prêts à s’installer dans la durée », affirme le président de la CPI.

Pour lui, la perte de chiffre d’affaires des professionnels de l’immobilier était moindre pendant le confinement qu’actuellement. « Les compromis de vente que nous n’avons pas signés avant sont les ventes que nous ne touchons pas aujourd’hui. Notre trésorerie subit des pertes. C’est aujourd’hui que nous aurions dû avoir des aides notamment pour les charges sociales. »

Des impacts du référendum ?

Une inquiétude que ne partage pas Maître Burtet. « Il y aura un léger creux en août et septembre mais sans que ce soit dramatique pour la profession.»
En outre, l’incertitude politique qui plane au-dessus de la Nouvelle-Calédonie concernant le 2e référendum, le 4 octobre prochain, aurait pu inquiéter la population. Mais finalement, elle n’est pas un frein au développement de l’immobilier selon plusieurs professionnels. « Si le résultat devait varier de façon significative, dans un sens comme dans l’autre, l’impact serait forcément plus important. Mais si le score reste inchangé, le marché ne sera sans doute pas impacté », explique Jean-Daniel Burtet.

Les agences immobilières, elles non plus, ne subissent pas l’impact de son organisation. « Ceux qui avaient décidé de quitter le territoire partiront à un moment, c’est certain. Cependant, ceux qui avaient en tête d’investir n’ont pas lâché leur idée et feront les beaux jours de l’immobilier calédonien », confirme Sylvie, agent immobilier du Grand Nouméa. « Toutefois, il y a une incertitude sur le nombre de personne qui préfèreront vendre leurs biens en cas de « Oui ». « Si le « Oui » l’emporte, il y aura un arrêt total des transactions à moyen terme sur 3 à 5 ans », redoute le notaire.

Relancer le neuf

Effectivement, un impact est attendu sur les personnes possédant des biens à forte valeur. « C’est sûr qu’il y aura des fuites de capitaux comme à Tahiti », appréhende Cédric Bérode. Sylvie, l’agent immobilier du Grand Nouméa reste, elle, plus nuancée. « Aujourd’hui, nous ne pouvons pas prédire l’avenir, encore mois si le « Oui » l’emporte. »

Si l’avenir paraît difficile à prédire, il est évident qu’aujourd’hui l’enjeu principal de la Nouvelle-Calédonie est le développement des constructions neuves et la relance du BTP. Un défi qui s’annonce délicat au regard de l’investissement important demandé. « Le neuf est beaucoup plus cher que la vente dans l’ancien. Pour un promoteur, il est difficile de se positionner sur un produit avec un prix concurrentiel par rapport à un immeuble ancien, par exemple », indique Maître Burtet.

Un enjeu de taille au regard des contraintes urbanistiques de plus en plus lourdes dans le Grand Nouméa. « Si l’orientation politique est de limiter la densification, comme c’est le cas actuellement, il faut donc en mesurer l’impact sur l’économie et le BTP. » Une vision de dépendance à l’avenir politique et économique du territoire partagée par l’ensemble des professionnels interrogés. « Tant que nous avons encore de la terre pour bâtir, le marché a encore de l’avenir mais pour cela il faut que l’ensemble des politiques du territoire suivent », soutient Pierre, agent immobilier.

Hugo Coëff